Ingatlanokról

Ingatlan vásárlás alapja

Milyen adót kell fizetni az ingatlan eladás után?

Az ingatlan eladásából származó jövedelem, azaz a bevétel (vételár) után az adó mértéke 25 százalék.
Az adót a magánszemélynek a bevétel megszerzésének évéről szóló adóbevallásában kell megállapítania és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig (egyéni vállalkozóknál február 15. magánszemélyeknél május 20.) kell megfizetnie.
A bevétel megszerzésének időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az ingatlan adásvételi szerződést a földhivatalhoz benyújtották.

Milyen költségeket kell levonni a vételárból ingatlan adó esetén?

Az értéknövelő beruházásokra (pl. állagmegóvás, komfortfokozat emelés, szobaszám növelés, emeletráépítés) fordított, igazolt összegeket, (A saját kivitelezésű munka értéke költségként nem vehető figyelembe.) Átruházással kapcsolatos kiadásokat. (pl.: hirdetések díja)

Lakáscélú felhasználás igazolás

Mire van szükség a lakáscélú felhasználás igazolásához?

a. lakótelek, lakás tulajdonjogának, haszonélvezetének, használatának és a lakáshoz kapcsolódó földhasználati jognak a megszerzése esetén az érvényes szerződés és a földhivatalhoz benyújtott bejegyzési kérelem, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat.
b. Lakásbérleti jogának megszerzése esetén az érvényes szerződés és az összeg felhasználását igazoló okirat.
c. lakás építése, építtetése és lakás alapterületének növelése esetén a jogerős használatbavételi engedély, valamint az összeg felhasználását igazoló, a használatbavételi engedély kelte napjáig, illetve a használatbavételi engedélyben megjelölt feltételek teljesítése határidejéig kibocsátott, az építési engedély jogosultja nevére kiállított számla.
d. idősek otthonában, illetve fogyatékos személyek lakóotthonában biztosított férőhely megszerzése esetén az elhelyezés alapjául szolgáló okirat, valamint az összeg felhasználását igazoló okirat.
e. rokonsági fokot vagy a korábbi házasságot igazoló közokirat, ha a lakáscélú felhasználás (részben vagy egészben) közeli hozzátartozó, illetve volt házastárs részére történt.

Építési engedély

Milyen felújításhoz, korszerűsítéshez, nem kell építési engedély?

Az építési engedélyhez kötött építmény olyan felújításához, helyreállításához, átalakításához vagy korszerűsítéséhez, amely a teherhordó szerkezetét nem érinti, a homlokzat jellegét (megjelenését) - annak szerkezetével együtt - nem változtatja meg, illetőleg az építményben lévő önálló rendeltetési egységek számának, rendeltetésének megváltoztatásával nem jár.

Tulajdoni lap

Miért van szükség tulajdoni lap másolatra?

1. Lakásvétel esetén az ingatlan adásvételi szerződés vagy előszerződés megkötését megelőzően szükséges beszerezni az ingatlan hiteles tulajdoni lapját, melyből egyértelműen megállapítható az ingatlan tulajdonosainak személye, és hogy terheli-e az ingatlant valamely tulajdonszerzést korlátozó vagy akadályozó jog.
A hatályos magyar jogszabályok szerint ugyanis az eladónak nem kell arról tájékoztatnia a vevőt, amelyet a vevő a földhivatalok ingatlan-nyilvántartása alapján megtudhat.

2. Hiteligénylés esetén valamennyi bank és takarékszövetkezet a kölcsönkérelem kötelező mellékleteként, bekéri a fedezetül felajánlott ingatlan tulajdoni lap másolatát.

Hiteles tulajdoni lap másolatok

A tulajdoni lapról az alábbi hiteles másolatok adhatók ki:
a. Teljes másolat: amely valamennyi bejegyzést tartalmazza szó szerint.
b. Kivonatos másolat: amely csupán a fennálló bejegyzéseket tartalmazza szó szerint, a meg szűnt bejegyzésekre pedig utal.
c. Részleges másolat: amely csak a kívánt bejegyzéseket tartalmazza szó szerint.
d. Szemle: amely csak a fennálló bejegyzések lényeges adatait tartalmazza.

Valódi e a tulajdoni lap?

Minden földhivatal csak biztonsági elemekkel ellátott biztonsági papíron szolgáltathat hiteles tulajdoni lap másolatot. Felmutatás alapján, vagyis egyszerű vizuális úton, bárki számára egyértelmű és jól látható módon megállapítható a dokumentum hitelessége. A hiteles tulajdoni lap másolat biztonsági elemei: speciális biztonsági papír, átpántoló címke, biztonsági pecsétcímke

Hiteles tulajdoni lap másolatok

A tulajdoni lapról a következő hiteles másolatok adhatók ki:
a. teljes másolat: amely valamennyi bejegyzést tartalmazza szó szerint,
b. kivonatos másolat: amely csupán a fennálló bejegyzéseket tartalmazza szó szerint, a megszűnt bejegyzésekre pedig utal.
c. részleges másolat: amely csak a kívánt bejegyzéseket tartalmazza szó szerint.
d. szemle: amely csak a fennálló bejegyzések lényeges adatait tartalmazza.

Széljegy

A tulajdoni lap első részén az ingatlan adatait megelőzően rögzítik az ún. széljegyzéseket. Az ingatlannal kapcsolatos beadványok a benyújtás, azaz az érkeztetés napján széljegy formájában az I. részt megelőzően feljegyzésre kerülnek. Ezek a széljegyzések azt tanúsítják, hogy megindult, folyamatban van egy eljárás az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés iránt.

Előnyére vagy hátrányára változott az ingatlan után fizetendő szja?

Az szja alapját képező lakóingatlan esetében már az ingatlan megszerzését követő 5. évben lenullázhatjuk az adót, míg egyéb ingatlanoknál maradt az eddigi 15 év.

Csökken az adóalap

Eladott ingatlanból származó jövedelem után eddig is kellett személyi jövedelemadót fizetni, sőt az adó mértéke (25%) sem változik 2008-ban. A törvénymódosítás alaposan megnyirbált egy fontos adókedvezményt, amely a lakáseladást megelőző egy évben, vagy azt követő 5 évben illette meg az adóalanyt (lakásszerzési kedvezmény). Másrészt viszont januártól már 5 év alatt nullára lehet csökkentetni az adóalapot az eddigi 15 év helyett.
A lakásszerzési kedvezmény körébe idén még beletartozik, ha az adózó saját maga vagy hozzátartozója részére lakást vásárolt, korábbi lakását legalább 1 lakószobával bővítette, illetve lakás haszonélvezetét szerezte meg. Az erre fordított összeggel még csökkentheti adóalapját. Januártól már szűkül a kedvezménybe vonható esetek köre, a fentiek már nem tartoznak ide, csupán az idősek otthonában, fogyatékos személyek otthonában, vagy más, ápolási célú intézményben történő férőhely megszerzése.

Előnyök

Újdonság viszont, hogy már nem csak a magyarországi, hanem bármely más EGT tagállambeli (az Európai Unió tagállamai, illetve Izland, Lichtenstein és Norvégia tartozik ide) férőhely megszerzése esetén lehet érvényesíteni a kedvezményt.
Nemcsak hátrányára, hanem előnyére is változott az ingatlan eladásával kapcsolatos szja, ezért konkrét esetekre vonatkoztatva lehet csak kijelenteni, hogy hátrányosabb vagy előnyösebb-e az új szabályozás. A lakóház, a lakás (akár kész, akár még felépítésre vár) és a hozzátartozó telek, illetve ezen ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog esetében az szja alapját képező jövedelmet már az ingatlan megszerzését követő 5. évben lenullázhatjuk, míg egyéb ingatlanok esetében maradt az eddigi 15 év. Az adóalap csökkentése évenként lépcsőzetesen zajlik majd, a megszerzés évében, és az azt követő egy évben nincs csökkentés, a 2. évben már csak a jövedelem 90%-a, a harmadik évben 60%-a, a negyedik évben pedig 30%-a után kell adót fizetnünk.

Méltányosságból

Előre nem jósolható meg, hogy az APEH hogyan fogja elbírálni azokat a kérelmeket, amelyek az ingatlanjövedelem utáni szja csökkentésére az új szabályok adta lehetőségekkel élve pályáznak. A törvény megadja ugyan a szempontokat (kérelmező jövedelmi, szociális helyzete, illetve a jövedelem saját, vagy közeli hozzátartozó, vele egy háztartásban élő élettárs és volt házastárs lakhatása céljából történő felhasználása), az APEH azonban méltányossági alapon dönt, az eddigiekhez képest nagyobb szabadságot engedve az aktuális adópolitika érvényesítésének.

Adásvételi szerződés

Hogyan kell kinéznie, mit kell tartalmaznia egy adásvételi szerződésnek?

A lakásvásárláshoz kapcsolódó szerződésről.

Igen sok dolgot tartalmazhat egy ilyen szerződés, de van néhány alapvető követelmény, amit mindenképpen tartalmaznia kell:

A szerződő felek adatait: Az eladó és a vevő fél egyértelmű adatait, melyek alapján később is azonosíthatóak a felek. Egyszerű dolgunk van, ha két felnőtt magyar állampolgárról van szó. Ilyenkor a név, (lánykori, stb. nevek) cím, anyja neve, személyazonosító szükségesek. Ha azonban az egyik fél kiskorú vagy nem magyar állampolgár, további engedélyek beszerzése szükséges.

Ha az eladó fél jogi személy, vagyis Bt, Kft, stb., mindenképp szükséges a cég adatait tartalmazó cégkivonat beszerzése, és persze a bizonyíték, hogy a szerződést megkötő személy jogosult erre. /Ez egy olyan pont, ahol nagyon sok visszaélés történik, így ne elégedjünk meg bélyegzővel vagy egy aláírási címpéldánnyal. Bírósági per esetén ezek nem számítanak bizonyítéknak. A cégkivonatot a cégbíróságon lehet beszerezni, higgyék el, megéri a sorban állást./

Ezen kívül fontos még megtudnunk, hogy az eladó fél valóban tulajdonosa-e az ingatlannak. Ennek egyszerűen a Földhivatalban beszerezhető tulajdoni lap lehet a bizonyítéka. Ám de figyelnünk kell arra is, hogy a legutóbbi tulajdonos váltás mikor történt. Ha esetleg gyanúsan közeli az időpont, ne restelljük megkeresni az előző tulajdonost, meggyőződve így, hogy Ő valóban eladta ezt a lakást.

A következő dolog, amit tartalmaznia kell a szerződésnek:

-Hogy mire kötjük. Itt az ingatlan pontos leírására van szükség. Erről csupán annyit, hogy sok bosszúságtól menekülünk meg, ha bevesszük a szerződésbe az ingatlan pontos állapotát, felszereltségét és gépészeti adottságait is figyelembe véve. Fontos ezen kívül, hogy van-e az ingatlanon valamiféle teher. (jelzálog, szolgalom, haszonélvezet.) Ilyen esetekben ezeknek pontosan utánajárva, ezek tisztázására van szükség.

A jelzálog igen gyakori jelenség, hiszen a vásárláskor igénybe vett hitel ügyintézésénél ez a legegyszerűbb fedezet. Amennyiben a hitel fennmaradó részét mi, vagy az eladó fél kiegyenlítette, ragaszkodjunk a jelzálog azonnali megszüntetéséhez (amit az eladó fél intéz) hiszen nekünk fontos hogy később senki ne követelhessen rajtunk semmit.

A szolgalom azt jelenti, hogy valakinek valamilyen joga van ingatlanunk használatával kapcsolatban. Átjárási jog a szomszédnak (mert másképp nem tudja telkét megközelíteni) vagy ilyesmi. Ezzel általában nem lehet mit kezdeni, de fontos szempont a vásárlásnál.

Haszonélvezet esetén számolnunk kell azzal, hogy a tulajdonoson kívül másnak is joga van az ingatlan korlátlan használatára, ezért ilyen esetben a haszonélvező félnek is le kell mondania jogáról.

A harmadik (és sokak számára talán legfontosabb) pont:

Az ingatlan ára. Fontos itt megemlítenem, hogy a szerződésben nem elég az ár (nettó, bruttó-néha még ez is gond), meg kell határoznunk az esetleges részletfizetési körülményeket, előleg, foglaló és egyéb részleteket. Ezen kívül meg kell határozni, azt hogy az ingatlan mikor kerül átadásra és milyen állapotban.

Ezek azok a pontok, melyeket mindenképp tartalmaznia kell egy adásvételi szerződésnek, de sok minden lehet még, amire most nem gondoltunk. Minden esetben kérjük jogász segítségét, de azért nem árt az sem, ha látszik rajtunk, hogy jártasak vagyunk ilyen ügyekben.

Sok szerencsét és türelmet kívánok a lakásvásárláshoz!